Thông tin về phương pháp định giá đất mới nhất

1. Định giá đất là gì?

Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng,…

Từ đó, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.

Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định.

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

2. Bổ sung phương pháp thặng dư trong xác định giá đất

Theo pháp luật hiện hành, định giá đất được xác định theo 1 trong 5 phương pháp, bao gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Trước đây các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng nêu các phương pháp xác định giá đất này.

Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi Nghị định 44 quy định về giá đất được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến chỉ còn 3 phương pháp định giá đất, gồm so sánh, thu nhập và phương pháp hệ số. Phương pháp chiết trừ được lồng ghép vào phương pháp so sánh. Riêng phương pháp thặng dư, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bỏ.

Song với thông báo kết luận của Phó thủ tướng, các phương pháp định giá đất vẫn được quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và phương pháp thặng dư vẫn được giữ. Có nghĩa, dự thảo luật hiện nay sẽ còn lại 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập và phương pháp hệ số, phương pháp thặng dư.

Phó thủ tướng yêu cầu dự thảo cần quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo phương pháp vùng giá trị, thửa đất chuẩn khi có cơ sở dữ liệu giá đất thị trường. Giao Chính phủ quy định trình tự thủ tục, các trường hợp phải áp dụng các tổ hợp phương pháp để đảm bảo phù hợp với thực tiễn, dữ liệu và phát triển của khoa học công nghệ.

Để khắc phục những tồn tại hạn chế về dữ liệu đầu vào, các bộ, ngành phải hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, giám sát, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác, tin cậy phù hợp.

3. Thông tin liên quan đến định giá đất

Liên quan đến phương pháp định giá đất, ĐB Phạm Thị Thanh Mai (đoàn Hà Nội) cho rằng, thu thập thông tin giá đất qua điều tra khảo sát là không khả thi. Bởi quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực không phản ánh đúng giá trị thị trường, thường là thấp hơn.

Có một số vùng chưa có thông tin giá đất theo cơ sở dữ liệu quốc gia do vùng này không có giao dịch về đất đai nên thu thập thông tin giá đất qua điều tra khảo sát là không khả thi.

Theo bà Mai, việc xác định giá đất theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu thập thặng dư trong thời gian qua được thực hiện cũng bộc lộ những điểm chưa thực sự mong muốn của các cơ quan quản lý, dễ dẫn đến sai phạm.

Vì vậy trong quá trình soạn thảo đã tiếp thu phương pháp định giá đất bằng sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. “Áp dụng hệ số K để tính giá đất sẽ đẩy mạnh công tác cải cách hành chính rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể đảm bảo công khai minh bạch và nhà đầu tư sẽ chủ động trong việc xác định giá đất, lập phương án kinh doanh đầu tư của doanh nghiệp”-bà Mai cho hay.

Bên cạnh đó, ĐB Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cho rằng, phương pháp tính giá đất là vấn đề rất quan trọng, nhận được sự quan tâm lớn của nhân dân. Do đó cần xác định, phân định rõ đất dành cho phục vụ quốc phòng an ninh, phục vụ kinh tế xã hội và đất dành cho phát triển thương mại, để có sự hài hòa lợi ích của Nhà nước và người dân.

Song, ĐB Nguyễn Thiện Nhân (đoàn TPHCM) đề nghị, quy định trong luật là phương pháp xác định đền bù cho người dân, xác định chi phí đền bù. Giá đất là do doanh nghiệp thoả thuận với người dân nên không quy định trong luật nhưng phải quy định nguyên tắc đền bù.

Giải trình thêm, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, về giá đất có đưa thêm phương pháp tính thặng dư vào luật, trong đó đưa thêm và bổ sung chỉnh lý về nguyên tắc, về điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất.

Vì hiện nay tính giá đất chưa sát thị trường. Đầu vào thông tin của thị trường chưa thật sự tin cậy, chính xác. Hiện nay Chính phủ đang giao các bộ nghiên cứu sàn giao dịch bất động sản gắn với cơ chế này. Khi chúng ta có đầu vào đảm bảo tính chính xác thì chắc chắn giá đất sẽ chính xác. Tuy nhiên trong luật sẽ cố gắng làm thế nào để tính giá đất một cách chính xác nhất.

• Một số trường hợp không được tách thửa năm 2023