Bloomberg: Bong bóng bất động sản ‘đang rình rập Việt Nam’

Từ vài năm nay, thị trường bất động sản Trung Quốc đã rơi vào khủng hoảng. Cuối năm 2021, tập đoàn Evergrande lỡ hạn trả lãi suất cho khoản vay quốc tế trị giá 1,2 tỷ USD và bị Fitch, một trong những cơ quan xếp hạng tín nhiệm lớn nhất thế giới, tuyên bố vỡ nợ.

Theo bài phân tích của Shuli Ren đăng trên Bloomberg ngày 23/8, sự sụp đổ của Evergrande nên là lời cảnh báo cho Việt Nam vì có quá nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc.

Các vụ bê bối ở Việt Nam

Tháng 3/2022, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC, bị khởi tố và bắt tạm giam vì hành vi “Thao túng thị trường chứng khoán” và “Che giấu thông tin trong hoạt động chứng khoán”.

Tháng 4, ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh, bị khởi tố và bắt tạm giam với tội danh “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Ông Đỗ Anh Dũng huy động được 10 tỷ đồng từ trái phiếu và, theo cơ quan điều tra, số tiền đó không được dùng cho các hoạt động kinh doanh ghi trong hồ sơ phát hành trái phiếu.

“Đây là những chiến thuật quen thuộc của các nhà phát triển bất động sản của Trung Quốc. Các tập đoàn như Evergrande luôn tìm thêm cách vay mượn, cách mở rộng kinh doanh thêm một chút. Để tránh các giám sát của Bắc Kinh, các nhà phát triển huy động tiền bằng cách bán trái phiếu tư nhân được cấu trúc ngoại bảng trong mùa kiểm toán. Giá cổ phiếu của các công ty danh mục đầu tư của họ có thể tăng cao hoặc tụt dốc một cách bí ẩn”, tờ Bloomberg viết.

“Trong năm qua, 28 trong số 100 nhà phát triển hàng đầu đã vỡ nợ hoặc yêu cầu chủ nợ gia hạn”.

Lớn nhất trong các vụ bê bối là Alibaba – không liên quan tới tập đoàn thương mại điện tử khổng lồ của Trung Quốc – mà là Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba ở TP. HCM.

Năm 2019, hai anh em Nguyễn Thái Luyện và Nguyễn Thái Lĩnh, đứng đầu Alibaba, bị bắt vì tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Theo bản tin của Bộ Công an, “Nguyễn Thái Lĩnh và đồng bọn đã thành lập công ty cổ phần địa ốc Alibaba và các công ty thành viên, tự vẽ các dự án không có thật tại một số tỉnh phía Nam chưa làm thủ tục pháp lý, chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép cho làm dự án… nhưng đã huy động tiền của hàng nghìn khách hàng để chiếm đoạt.”

Kết quả điều tra ban đầu cho thấy công ty Alibaba ký hợp đồng “phân lô bán đất nền” cho hơn 6.700 khách hàng và thu được hơn 2.500 tỷ đồng.

Trường hợp công ty Alibaba cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam hỗn loạn và không được kiểm soát, và đồng thời cho thấy tư duy coi trọng đất đai hơn các tài sản khác.

Tuy nhiên, sau vụ bê bối Alibaba, “đất nền vẫn là hạng mục đầu tư bất động sản thu được nhiều lợi nhuận nhất, tiếp theo là biệt thự, nhà liền kề (townhouse), và chung cư (condominium)”. Tờ Bloomberg trích số liệu từ công ty Mỹ CBRE “Tính đến quý hai, bất động sản đất nền tại TP. HCM trị giá 6.913 USD/ m2, tăng 48% so với năm ngoái”.

Thị trường nhà ở

Cũng như ở Trung Quốc, ở Việt Nam thị trường nhà ở chủ yếu theo hệ thống pre-sale, tức là mua nhà hoặc căn hộ trước khi xây. Cái lợi là các nhà phát triển có thể thu tiền sớm hơn và người mua nhà chốt mức giá hiện tại trước khi nhà xây xong và có thể tăng giá.

Tuy nhiên, cách tiếp cận này cũng có rủi ro là các tập đoàn hoặc công ty có thể nhận tiền nhưng sau đó không hoàn thành dự án.

Tờ Bloomberg nói năm 2019, Novaland, một trong những tập đoàn xây dựng lớn nhất ở Việt Nam, không thể bàn giao 187 căn hộ vì nhà nước thu giữ đất trong khi điều tra tham nhũng.

Năm 2021, Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc (liên doanh giữa Keppel Land, Tiến Phước, Trần Thái) đơn phương hủy hợp đồng dự án Palm Garden. May mắn cho khách hàng, công ty này trả lại tiền đặt cọc.

Nhà nước Việt Nam làm gì?

Theo Bloomberg, chính phủ Việt Nam rõ ràng đang lo lắng, và Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các nhà cho vay thương mại siết tín dụng, để ngăn chặn bong bóng tài sản.

“Tính đến tháng Sáu, tổng dư nợ của thị trường bất động sản chiếm khoảng 20% tổng dư nợ cho vay, tăng 14% so với một năm trước đó, nhanh hơn mức tăng trưởng tín dụng trung bình của nền kinh tế là 9,4%.

“Người tiêu dùng hiện nay đang gặp khó khăn để được chấp thuận các khoản vay thế chấp. Những ngày này, chỉ khoảng 20-30% người mua có thể vay tiền mua nhà, so với 50-60% trước đây”, Bloomberg cho biết.

Tuy nhiên, hiện nay chưa thể biết được chính sách siết tín dụng có làm giảm đầu cơ hay không. Mặt khác, theo tờ VnEconomy, chính sách này và “hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân” và “khiến giao dịch chững lại”.

Kinh tế Việt Nam lúc này vẫn còn nhiều dư địa để tăng trưởng, nhưng thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu xấu.