Giao dịch BĐS không bắt buộc phải qua sàn theo Ủy ban Kinh tế

Theo ông Thanh, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, các năm vừa qua việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy các sàn giao dịch bất động sản hiện nay không bảo đảm minh bạch, tính an toàn pháp lý của giao dịch vì sàn giao dịch bất động sản là một bên hưởng lợi ích trong quan hệ giao dịch.

“Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững”, Thường trực Uỷ ban Kinh tế cho biết.

Theo đó, tiếp  ý kiến các đại biểu Quốc hội, dự thảo mới nhất bỏ nội dung các giao dịch bất động sản phải qua sàn, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư, khách hàng được tự chọn phương thức giao dịch.

 Theo Điều 7 của dự thảo Luật cho biết: “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Trước đó, Bộ Xây dựng – cơ quan chủ trì soạn thảo – xin ý kiến Chính phủ khi hoàn thiện dự thảo luật, và đề xuất hai phương án là bắt buộc và khuyến khích giao dịch qua sàn. Chi tiết về Bộ này thì nghiêng về phương án mọi giao dịch của chủ đầu tư phải qua sàn, còn tổ chức, cá nhân thì khuyến khích.

Lý do cơ quan này đưa ra là việc chủ đầu tư giao dịch qua sàn bất động sản sẽ đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền. Thị trường sẽ được minh bạch, chống “lợi ích nhóm” trong trường hợp chủ đầu tư cố tình bắt tay sàn, người mua nhà để giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, ôm hàng, tăng giá bán làm lũng đoạn.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh phát biểu tại phiên họp

Thực tế, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng sau đó được bỏ khi sửa luật vào năm 2014 và áp dụng đến nay. Trình Quốc hội tại kỳ họp hồi tháng 6, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ đề xuất áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải qua sàn giao dịch.

Tuy nhiên sau khi tiếp nhận nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội thì đề nghị sẽ không bắt buộc, mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn. Bởi chi phí giao dịch qua sàn 2-8% khiến quá trình mua bán bất động sản bị giảm lợi nhuận.

Một số ý kiến đề nghị áp dụng các biện pháp thay thế cho việc bắt buộc giao dịch qua sàn như: liên thông giữa cơ sở dữ liệu công chứng, đăng ký đất đai và giao dịch bất động sản để đảm bảo an toàn pháp lý, minh bạch cao hơn so với sàn bất động sản.

Về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Ủy ban Kinh tế cho biết, dự thảo luật mới đưa ra hai phương án:

Phương án 1: Đề nghị không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh. Trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định

Phương án 2: giữ nguyên quy định như dự thảo Luật do Chính phủ trình tại kỳ họp thứ 5 (vào tháng 6), là chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất làm dự án, hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Thường trực Ủy ban Kinh tế chọn phương án 1, vì nếu quy định bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng trong khi chủ đầu tư chuyển nhượng không còn đủ năng lực tài chính hoặc không còn nguyện vọng tiếp tục làm sẽ khiến dự án bị trì hoãn, thành nợ xấu và không đảm bảo quyền lợi khách hàng.

Thực tế, chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra dưới hình thức mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp dự án, dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý. Để xử lý vấn đề này, phải quản lý chặt chẽ về điều kiện với bên nhận chuyển nhượng, bảo đảm dự án tiếp tục triển khai sau khi chuyển nhượng. Việc bắt buộc bên nhận chuyển nhượng phải ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh sẽ bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước.

Dự thảo Luật cũng đưa ra hai phương án về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.

Phương án 1: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Phương án 2: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Thường trực Ủy ban Kinh tế chọn phương án 1, bởi khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, tính pháp lý của dự án sẽ đủ rõ với người mua. Về phía doanh nghiệp, họ chủ động hơn về phương án kinh doanh, hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.

Tỷ lệ đặt cọc tối đa 10%, theo cơ quan thẩm tra, là mức hợp lý để đảm bảo doanh nghiệp nhận tiền cọc như một kênh huy động vốn. Ngoài ra, dự thảo Luật bổ sung quy định các bên phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc, giúp ràng buộc trách nhiệm và bảo đảm giao kết hợp đồng.

Còn việc cho phép thu tiền cọc khi nhà ở, công trình có đủ điều kiện kinh doanh sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc, mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ, theo Ủy ban Kinh tế.

HOT: Bán đất view hồ Suối Giai, H Đồng Phú, T Bình Phước. khu vực thoáng mát, đường phía trước 13m.